시공에서 철거까지…물류센터 LCC 도입은 선택 아닌 필수

 

[CLO] 이번호에서는 물류창고의 적절한 유지보수를 통해 우수한 자산 가치를 오랜 기간 유지하기 위한 비용투입의 중요성에 대해 알아보자. 건축물의 Life Cycle Cost(이하 LCC) 개념은 선진국에서는 이미 보편화된 개념이다. LCC란 건축물의 기획-설계-시공-유지관리-철거로 이어지는 Life Cycle 과정에 필요한 소요 비용을 말한다. LCC 기법은 건설시점의 저렴한 가격보다는 완성 후 유지관리와 운영비용까지를 고려한 총 비용을 분석해서 최소의 합리적인 비용을 추구하는 것으로 설계안을 채택하여 설계자의 노동력 절감, 건축주의 비용절감, 입주자의 유지관리비 절감 등의 효과를 기대할 수 있다. 각 단계별로 세분화하면 다음과 같이 4단계로 나눠진다.

첫째, (기획단계)기존 건축물 데이터를 근거로 초기투자비와 유지관리비를 분석한다. 또 건물 완성후의 가치를 산정해 수익성에 맞는 투입자본을 산정하고 건축주에 대해 LCC개념에 대한 이해와 설명이 필요하다.

둘째, (설계단계)시공에 맞는 최적 설계안을 채택하고 기능향상과 비용을 최소화 할 수 있는 공법 설계 및 향후 10년 이상의 추세를 고려한 장비와 제품을 선택한다. 

셋째, (시공단계)효율적 비용의 공법을 적용하고 하자를 최소화하는 공법으로 품질을 확보하며 시공단계에서 기계화, 복합화를 통한 비용절감을 꾀한다. 향후 교체, 자재구입과 재활용이 용이한 제품을 시공하는 것이 중요하다. 

넷째, (유지관리단계)유지관리비 절감 방안을 모색하고 제품의 재활용 방안을 강구한다. 유지보수 자재의 원활한 확보를 통해 신속한 유지보수를 통해 효과적인 비용집행이 이뤄지게 한다. 
 

이런 건축물의 설계 및 시공단계에서는 'VE(Value Engineering)'를 적용하게 되는데, 이는 최저의 Life Cycle Cost로 필요한 기능을 확실히 달성하기 위해 제품이나 서비스의 기능적 연구에 쏟는 조직적 노력을 일컫는 것을 말한다. 이러한 노력을 통해 원가 절감을 꾀하게 되는데, 일례로 최근 들어 물류센터 시공에 시도되는 PC공법(Precast Concrete 공법)에 대해 언급해 보자.

PC공법이란, 철근콘크리트조의 기둥, 보, 슬라브 등의 콘크리트 건축자재를 공장에서 생산하여 현장에서 설치한 후, 부재간 접합부와 슬라브 상부 콘크리트를 현장 타설하여 일체화 시키므로 공기단축, 품질향상, 안정성 확보 및 원가절감 들의 특징을 지니는 공법을 말한다. 보통은 건축현장에서 거푸집(임시틀)을 만들어 그 곳에 콘크리트를 부어 시공하나, PC는 공장에서 형틀에 부어 생산해서 현장에서 조립하기 때문에 품질이 고르며 시공기간을 줄일 수 있고 비용절감에 이점이 있다고 알려져 있다. 이는 일반적인 RC공법에 비해 가설공사가 간소하고 콘크리트 양생에 필요한 시간이 현장에서 필요하지 않고, 양생과정에서 규격생산으로 인한 품질관리가 용이하며 동절기나 장마 기간 등의 기후에 영향을 받지 않는다는 장점이 있다. 또한 최근 건설현장의 숙련공의 부족 및 건축물의 대형화, 고층화 등으로 PC공법이 대안으로 등장하고 있는 것이다.
 
최근 건축물이 점점 고층화, 직접화 인텔리전트화 되어갈수록 LCC의 필요성이 늘어나고 있다. 특히 물류센터처럼 공간의 대체성이 유연하지 못하고 공간 활용의 빈도와 중요도가 매우 높은 건축물일수록, 물류운영에 지장을 최소화하기 위한 유지관리단계의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 그러나 국내 물류센터의 현실은 전혀 반대인 상황이다. 대부분의 건축주들은 경험 및 재원의 부족으로 물류센터 건축의 모든 과정을 시공사에 크게 의존하고 있는 게 현실이다. 상황이 이렇다 보니 LCC의 개념은 애당초 적용할 틈이 없고 건축주의 감리가 부실할 경우에는 초기 비용인 건축비만 최소화할 우려가 있어서 이로 인해 향후 유지보수 비용이 상당히 증가할 개연성을 갖고 있다.

여기에는 건축주의 LCC운용 마인드 부재가 제일 큰 문제다. 합리적이고 계획적인 LCC의 운용이야말로 건물을 최선의 상태로 유지 보수하여 자산 가치를 상승시키고, 임차인의 사용 만족도를 높이는 중요한 요소임에 틀림이 없다. 현재 국내의 물류센터 경우에는 건축비용이 높지 않은 관계로 LCC 비용이 일반 건축물에 비해 적겠지만
1. 지붕 및 벽체 등의 누수 방지
2. 바닥 (평탄도와 마모도를 감안하여 High Rack을 이용한 보관효율의 최적화, 물류기기 수명연장 및 분진예방에 따른 화물손실 최소화)
3. 소방관련 설비 강화 및 유지보수
등의 항목들이 물류센터 특성상 가장 주의해야 할 것이다. 

특히 소방 관련한 점검사항들은 물류창고에 대한 소방법규가 강화되고 있는 추세로 다른 항목들보다도 향후에 비용발생이 높을 것으로 보인다. 또한 소방관련 사항은 법규로 지정되어 위법사항 발생시에는 유지보수 비용이외에 과태료 및 법적제재 대상이므로 소홀히 할 수 없는 부분이다. 뿐만 아니라 만약의 사고 발생 시 화물의 피해보상과 물류업체의 영업손실은 그 어떤 건축물보다도 크다는 것이다. 일반적인 임대용 물류센터에서는 관리비용으로 평당기준 약 1000~2000원 정도를 부과하고 있다. 이는 전체 물류창고 면적이 1만평 이하일 경우에 실제 운용비인 유인경비, 미화 및 시설관리비용 정도만을 커버하는 수준에 불과하다. 건물주 입장에서는 이러한 실질경비 이외의 LCC 비용에 대한 사전 자금계획안을 설립해 놓아야만 원활한 물류센터의 운영이 가능해진다.
 
따라서 일반적으로 관리와 유지보수 및 LCC를 감안하여 비용 운영을 염두해 둔다면 연면적 1만평 이상의 물류센터 규모가 되어야 규모의 경제가 가능하다. 그 이하의 물류센터들도 기본적으로 수행해야 하는 기능 및 비용은 크기에 상관없이 동일하기 때문이다. 자가사용 물류센터이거나 임대용 물류센터이든 사업시행 초기단계부터 이러한 LCC에 대한 개념을 염두해 두고 개발을 해야 한다. LCC의 전반부인 건축관련 비용 절감에만 주력하다보면 LCC의 후반부인 유지보수 비용의 수직상승을 초래하는 실수를 범하게 된다.
물류센터 개발에 있어 'Life Cycle Cost' 도입은 선택이 아닌 필수다.

 

who?
필자는 현재 물류시설 임대 및 개발업체인 ProLogis(프로로지스)에 재직 중으로 외국계 부동산회사인 Cushman Wakefiled Korea와 삼성 에버랜드 Asset Management팀, Colliers Jardine Korea에 근무한 물류부동산 전문컨설턴트다. (이메일 tyoon@prologis.com / tonyws@dreamwiz.com)