변화하는 물류창고 매매 및 임대차계약 "이것만 챙기자!"

글. 윤원섭 프로로지스 이사

 

[CLO] 최근 외국계 부동산 투자회사들의 국내진출 이후, 외국계 투자사와 국내 자산운용사는 물론, 물류회사와 일반 제조업에 이르게까지 다양한 매도자 집단에 의해 물류창고의 매입, 매각이 여러 형태로 이뤄지고 있다.
이를 매입목적에 따라 분류해 보면 크게 수익추구형 투자와 실사용 목적의 투자 2가지로 나뉜다.
이중 수익추구형 투자는 첫째 임대수익을 주목적으로 하여 보유기간 내에 현금흐름을 중요시하는 투자기법(외국계 투자회사들과 대다수 국내 자산운용사 등 금융기관 위주의 투자자 선호)과 둘째 시세 차익을 염두해 보유기간내의 현금흐름 보다는 처분시점에서의 매매 차익에 따른 수익을 도모하는 기법이 있다.
실사용 목적의 경우, 실사용자가 자체 개발이 아닌 매입을 하는 이유는 개발에 따른 위험성과 기회비용 등을 감안하여 매입 시나리오가 우수하다고 판단될 경우에 해당된다.
수익추구형 투자자의 특성을 살펴보면, 외국계 부동산 투자사는 대개의 경우 대주주의 자금을 운영하거나, 자기자본을 중심으로 선투자후, 부동산투자신탁 등의 형태로 외국에서 상장하여 거래하고 있다.
또 국내 자산운용사의 경우는 대개 실질적인 자산운용사의 초기 투자자본금이 없는 상태에서 물류창고 투자상품을 자산운용사가 구성해서 투자자나 대주주를 모집하여 국내의 부동산 투자신탁 등의 형태로 상장하거나 사모펀드로 구성해서 배당하는 형태로 이뤄진다.
물류창고를 매각하고자 할 경우, 각 매입주체마다 원하는 거래방식이나 조건이 다르므로 이에 맞는 적절한 대응이 필요하다. 이는 해당 부동산의 최대가치를 인정받을 수 있기 때문이다. 이러한 과정이 익숙하지 않다면, 해당 분야 전문가들과 사전 상의가 좋은 방법이 될 것이다.
최근 외국계투자사의 물류창고 매입이 활발해 지면서, 그간 국내시장에서는 존재하지 않았던 조건들이 도입되는 경우도 늘고 있다. 이러한 사례를 살펴보자. (중략)